城镇地籍调查数据更新汇总若干问题探讨.pdf
洪晓凡
[摘 要]土地作为社会生产活动的必要场所，从古到今均在生产资料中占有重要位置，尤其是经济快速发展的今天，一方面是经济活动需要大面积的土地作为场所，另一方面是土地资源的供不应求，以及不合理的开发利用所带来的社会和环境问题。因此合理的统筹城乡土地资源利用，科学的对农村地籍进行调查就显得十分必要。我国自从1984年以来，进行了两次土地地籍调查工作，取得了丰硕的成果，获得地籍调查数据为我国国土部门规划制定土地政策提供了可靠保证。本文进一步探讨农村地籍调查工作，希望能为相关人员提供理论参考依据。
[关键词]农村地籍调查；关键问题
中图分类号：U231.8 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）27-0269-01
引言：
国家为满足土地登记的要求，在土地登记申请的基础上，依照法定程序，通过权属调查和地籍测量等调查方法，查清每一宗土地的位置、界线、权属、面积、数量、用途和等级等基本情况，为土地登记、颁发证件等工作提供可靠依据的工作过程，称之为农村地籍调查。农村地籍调查的主要目的是为了推进集体土地确权登记发证工作，夯实农村地籍管理基础，明细农村土地产权，有效保障土地权益，保护农民合法权益。
1 准备工作
准备工作有利于农村地籍调查工作的有效开展，准备工作内容包括人员培训、团队组织、准备工具、数据收集、组织与宣传准备等。要求地方政府对集体土地使用权的工作为中心，统一管理，统一调查，在调查前对房屋进行全面的收集数据，做好初步的调查工作。同时，提前准备相应的技术要求，测量设备，组织调查工作队伍并进行技术培训，增强员工的整体素质及技术水平。同时，地方政府和国土部门，协调乡镇政府、农村集体经济组织和其他组织，配合完成调查工作。
2 权属调查
权属调查是地籍调查的核心环节，也是评定调查成果的最主要内容。本次权属调查采用1∶500比例尺地形图作为工作底图，按照《地籍调查规程》等技术规范，以宗地为调查基本单元，逐宗调查每一宗建设用地权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至等宗地信息，并绘制宗地草图，填写每一宗地地籍调查表、宗地情况核实表。界址调查参考已发证地籍档案中的宗地图，在绘制宗地草图和界址调查时，作业人员须进行复核量边。
3 房屋调查与测绘
房屋调查是在农村地籍调查时，针对农村房屋实际情况，实地调查农村宅基地和农村集体建设用地地上建筑物和构筑物的状况。房屋调查的内容包括：权属、位置、数量、质量和利用状况。调查的重点和难点是房屋的权属状况，包括权利人，权属来源情况、产权性质、墙体归属、房屋权属界线几个方面。由于历史的原因，农村房屋在批建程序和权籍管理上还不完善，使得部分房屋在权属来源问题上取证困难，界址确认也存在较多矛盾纠纷。房产测量、面积计算与分摊依据《房产测量规范》的有关规定进行，其原则是做到“权属合法、界址清楚、面积准确”。房产调查成果主要包括不动产测绘报告书、房产分层图、分户图及房屋调查表等内容。房产平面图表示的主要内容包括房屋权属界线、四面墙体的归属和共享部位以及所在层次、户号、房屋边长等，制作要求应符合地方房管部门的规定。
4 精度要求和面积量算
《不动产权籍调查技术方案（试行）》中要求：“房角点的测量宜采用与宗地界址点测量同样的技术方法一并开展。”可以理解为房角点的测量精度应与宗地界址点的精度相同。TD/T1001规定土地使用权明显界址点相对于邻近控制点的点位误差及相邻界址点间距误差不大于±5.0cm，为界址点测量的最高精度要求，而《房产测量规范》GB/T17986.1规定，测量房角点的坐标时，房角点的坐标精度分为三级，其相对于邻近控制点的点位误差和相邻房角点的间距误差分别为±2.0cm（一级）、±5.0cm（二级）、±10.0cm（三级）。因此，按照《不动产权籍调查技术方案（试行）》的要求，对于房角点，其相对于邻近控制点的点位误差和相邻房角点的间距误差应该满足±5.0cm的规定。
5 数据建库
5.1调查数据库的设计
按照项目特点及数据日常登记使用更新的频率情况，可将数据逻辑上划分为三类：空間要素数据库、非空间要素数据库、文件存储。空间要素的属性数据存储在空间要素的属性表中，非空间数据存储在非空间数据的属性表中。空间要素数据库包含：行政区划、地籍区、地籍子区、不动产单元、土地利用现状数据、数字线划底图等；非空间要素数据库包含：权利人、权籍数据、房屋基本信息等；文件存储包含：宗地和房屋实体照片、分层分户图、权属材料和户籍资料、项目图件、文字报告等。其中：1）土地利用现状数据是存储根据土地利用类别进行分类的土地利用数据，包括：地类图斑、地类界线、线状地物；2）不动产单元测绘数据包括：宗地、界址点、界址线、房屋等；3）基础地理数据包括：点地形要素、线地形要素、面地形要素等内容。
数据库逻辑框架设。
5.2建库方法
数据建库采用ARCGIS软件，将生产平台软件生产的数据根据定义的属性结构导出；对非生产平台生产的调查数据根据建设流程建立文件数据库。空间要素数据库与非空间要素数据库建立图属关联，与文件数据库按规范化命名建立映射关联，以便今后与不动产登记数据库衔接。由于目前的地形、地籍DLG数据绝大部分是为了满足地形、地籍成图而制作的出图数据，通常都是在CASS、CAD等图形编辑平台上来进行的，没有面的概念，拓扑关系不全，数据结构与GIS标准相去甚远，其要素表达、属性信息缺失或不完整，需要进行大量的数据、属性的整理整合工作才能满足基础地理信息数据库入库的需要。因此，在不动产权籍数据库建立时，需要进行数据整理、转换。
结语
随着中国经济的不断发展，城市规模的不断扩大，在加快城市建设过程中，农村地籍和房地产测量技术逐渐成熟，地籍调查工作是农村集体土地及其地上房屋确权登记发证工作的重中之重。为了提高农村地籍调查工作效率，在农村地籍调查的同时，要及时分析其中重要价值。技术人员需坚持实事求是的原则，结合农村的实际情况，改变传统观念，加大农村地籍调查的力度，严格规范农村地籍调查工作流程，使“真正的城乡一体化地籍调查模型”的地方特色逐渐形成，结合现有的调查方法，解决面临的问题，在调查的过程中，能够更好地为社会服务，为促进各城市建设发展打下坚实基础。
参考文献
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