浅谈房地产工程管理的有效途径
王旭鹏 王南
摘 要：房地产工程管理的根本目的就是要进行合理的有计划的安排组织工程建设的整个过程，是整个开发项目能够成功实施的重要保证，也是提高项目开发效率，提高开发产品品质的重要环节之一。本文就是对房地产工程管理的相关内容进行介绍，并提出加强其工程管理的方法和措施，期望为房地产的工程管理提供一点参考。
关键词：工程管理；房地产；有效途径
一、房地产管理的内容以及意义
1.项目管理的主要内容。项目管理就是建设开发单位在实际的项目建设期内进行的全面管理。整个项目的建设期是在进行房地产开发的过程中很重要的一个阶段，他集中了对于各项操作中的基本建设过程，其中也包括项目工程管理。对于工程在整个建设过程中进行的各项作业和工作都要进行控制、协调、检查、指挥和计划，并且还要与市场、社会等方面进行协调、联络等工作。房地产工程管理其主要的一些工作内容包括工程的竣工验收、质量监督、配合协调以及相关施工单位进行招标、以及整个工程建设的进行总体设计等。
2.房地产管理的意义。项目建设的内容非常的广泛，其事务又比较多，其本身具有比较强的技术性和专业性，必须有效能、有条理、有系统的管理才能够使得整个工程建设能够保质保量的完成。而项目管理也是整个房地产开发建设的重要的一项环节。
二、房地产开发工程管理工作的关键点
1.加强项目质量管理。项目质量管理是工程管理工作的所有关键点中最为重要的关键点。因为质量是房地产企业的生命，质量是房地产企业得以存在下去的必要条件，质量问题最终会在销售以及售后过程中淋漓尽致地体现出来。质量不仅对于房地产企业树立自主品牌极为重要而且也是房地产企业的信誉与发展的必要保证。只有视质量如同生命的房地产企业才能在日益激烈的竞争之中脱颖而出，只有视质量如同生命的房地产企业才能在品牌如林的诸多品牌之中得以最终胜出并长盛不衰。在房地产鼎盛时期每个房地产都有生存空间，但是，在不远的将来，一旦房地产业出现肃条的景象，那时候只有重视工程质量的房地产企业才能存活下来，其他的房地产企业将无一例外地难逃覆亡的命运。其实聪明的房地产企业更加重视质量，而不是偷工减料，因为这些聪明的房地产企业知道，一旦不重视质量导致质量出现问题，不但会影响工期，而且还会增加巨额的成本，同时质量的问题一时之间也是极难弥补的。与其在弥补质量问题中白白浪费时间，还不如一次成形，到下一个工程之中去节约工期、节约成本。加强工程的质量管理应从以下几个方面入手：
（1）做好设计优化工作，确保设计合理、准确。设计人员也是有“工期”的，只不过设计人员是将房地产建造在纸上而已，因此，再好的设计也不可避免地会出现这样或那样的问题。所以在施工的准备阶段，也就是说在房地产工程管理的策划阶段必须对设计人员的图纸进行认真揣摩，尤其要深入、细致地研究工程细节，以免工程细节方面出现任何差错，以保证设计符合开发企业产品定位要求等。设计出现差错或不合理直接带来工程中的质量问题，所以要严把设计质量关，充分做好设计的优化工作。
（2）确保施工单位资质和施工人员的素质。选择有相应资质的和信誉好的施工单位很重要，这对工程质量起到很大的影响。另外施工单位的施工人员素质同样需要慎重选择，从施工管理人员的素质到施工操作人员的素质都要认真考察和选择，这些都直接关乎到工程的质量。
（3）对施工方案、方法和工艺及相关的技术措施进行有效控制。
（4）严把材料关， 不合格的工程材料必然带来不合格的工程质量，须严格控制好用到工程中的材料、半成品、构配件、永久性设备及器材等的质量。
（5）认真做好施工过程中的跟踪监控、检验和指导纠错工作。
总之，对质量的控制重点就是要做好防范和预控，就是对可能出现质量问题的各个环节的影响因素进行控制。当然一旦出现质量问题就应该及早分析原因，及早想出办法解决处理，决不能姑息，小隐患就可能造成大的质量问题。
2.加强房地产开发工程的资金控制与管理。完善的资金管理与控制体系是保障房地产开发工程资金控制与管理的关键，其关系到房地产开发企业资金的合理使用与管理。关系到房地产开发企业项目资金统筹计划与平衡，关系到企业资金的合理调配。是其现代房地产开发企业管理工作的重点。房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业還要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以全过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。
3.加强项目成本管理。施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商， 二是严格审查承包商的索赔要求， 三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主是设计变更、 施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确， 首先强调办理工程签证的及时性。
4.加强项目进度管理。工程项目的进度对开发企业的重要性是不言而喻的， 如何做好项目的进度管理自然就成为一项很重要的工作。对进度的管理应该从项目之初就开始着手。
5.要加强综合协调管理。针对现代房地产开发过程中中标企业分包情况，房地产开发企业项目管理部门必须注重综合协调工作的开展，以施工单位、分包企业监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点开展工程项目的协调工作，保障房地产开发项目的顺利施工。
6.提升房地产开发工程管理的综合水平。房地产开发工程管理工作需要企业项目经理与项目管理部门的有关人员具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力。
综上所述，通过对房地产工程管理的内容以及管理的关键点的分析，得出：不仅关系到企业的经济效益，更关系到企业在综合市场上的竞争力的提高。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到工程管理工作的有效途径。
参考文献：
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[2]叶穗华.关于房地产工程管理的几点浅见[J].中国房地产业下半月2013年（5）.
[3]陈致中.试析房地产工程管理的有效方法[J]. 企业导报 2013年第6期.
