论房地产项目成本控制.doc
李斌
[摘 要]F293.33房地产一直是一个热门话题，投资一个房地产项目，其得失关键在于成本，而影响成本的高低的一个主要因素是招标。本文则对于在房地产招标阶段的发生的问题进行了解读，同时也对如何降低成本提出了一些看法。
[摘 要]房地产；项目招标；成本控制
中图分类号：TM645 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）01-0307-01
引言
房地产招标实质上是为了满足企业的标准，投标人相互竞争从而选出中标者的一种手段。在相互竞争的过程中，不可避免地价格较起初水涨船高。在这种情况下，成本就会提高不少。考虑到房地产从投资到盈利周期时间长，所以在初期招标阶段要尽量控制投入。在国家宏观调控的背景下，关注点侧重建筑本身的质量。与此同时，产品的成本在企业中越显重要。所以，在社会发展进步的前提下，如何降低成本已经是一个关键性的问题。这也对公司的各方面能力提出了新的考验。
1 房地产项目招标存在的问题
由于实施时间短，且房地产项目涉及部门多、行业广，干扰因素多，因此招投标管理容易出现不规范的地方，主要表现在：第一，地方保护主义严重、行政干预较多；第二，评价体系不够科学，经济标占比较大，技术标比重不够；第三，招投标流程不合法，暗箱操作较多，“名招暗定”或围标、陪标以及挂靠和转包现象屡禁不止；第四，监督体系不够完善等。这些问题严重干扰了房地产项目招标工作的正常进行，从而对开发企业的成本控制产生影响。本文从实践出发，对影响招标采购效果的各因素进行探讨，分析控制目标产生偏离的原因，并提出相应解决办法，从而达到提高工程招标成本控制效果的目的。
2 房地产项目招标成本控制的有效对策
2.1 选出合适的投标单位
在招标之前，需要对每一个参与单位就行审查，对于他们的相关资料要仔细研究比较。这是降低成本的一个手段。在审查的过程中，首先是看他们所提提供的资料，其次就是实地查看具体情况，这样做可以尽量避免不必要的损失，同时也可以对实际情况有更多的掌握。对所包含的内容考察，用意在于提升工程作业质量水准，同时控制成本。在审查时，尽量对所有单位公平公正，避免因人为因素而发生不公平的事件。要注意的是，在审查过程中需要做好一些要求，首先组织人员对招标的标准进行协商决定，相关人员积极做好准备；其次，要拥有完善的规则，评价以规则形成合理的体系，避免出现不公平的现象。同时，对于不同的方案和安全措施都要予以足够的重视，以避免发生不必要的麻烦。第三，采用科学合理的评价方法。通过采用多目标决策理论来评价投标方案，以确保项目招标工作的合法性和公平性。
2.2 合理选择招标形式
在现在社会上，通用的招标方式有公开招标与邀请招标两样，这两者的区别主要还是在于项目规模上。公开招标是以招标公告的形式邀请不特定法人投标，对于大型的项目，这样有利于节约一定的成本；邀请招标则是邀请特定的法人参与竞标，这种方式适合不太大的项目。总之，合理地采取不同投标方式有利于降低成本，同时也避免无人中标。当然，在面对特殊情况的时候，可以把两者结合到一起。除此之外，由于这类项目发展周期较长，所以在开始前就要做好各种准备，避免临时出现手忙脚乱的情况。在不同的招标形式下，企业要做好相应的准备，这样可以提高工作效率降低成本。
2.3 编制完善的招标文件
在招标过程中，招标文件有着举足轻重的地位，它具有一定的法律作用，可以。在招標的整个进程中，它还是一个企业参考的重要文件依据。在缺少招标文件的情况下，很难开展招标工作。在开展工作之前，招标文件是必须编制完成的，它包含了招标范围、内容等一系列的对象。当然，着手编制之前一定要让专业人员去了解并整理相关的资料与信息，对其中的内容进行科学详细地分析，熟悉文件中的相关规定，为后续工作的正常进行提供一份安全保障。在编制的过程中，我们会遇见一些问题，但在之前就需要予以重视这几个方面：第一，采用标准有效的计价方式，计价方式的内容包含诸多，但是我们应该根据实际情况去思考采用何种计价方式是合理的，优化之后对工作的顺利开展起到促进作用。第二，在招标文件编制中，应在编标统一口径中对施工界面、施工图问题以及做法不符合实际情况进行修改，并对项目进行统一报价。第三，在编制工程量清单时，我们结合实际情况进行结算工作，确保结算工作的可行性。例如，在绿化工程建设中，由于苗木的品种多样，在市场上的报价存在着较大差距。为此，在苗木工程量清单编制时，需要对苗木的规格进行划分，并采用精确的种植的密度和计量单位，尽可能地避免理解上的分歧。第三，要确保标书条款的合理性。采用一次性包干方式，明确和掌握好结算原则，避免施工过程中出现扯皮现象，合理地控制好工程成本。例如，在进行招标文件编制时，我们要明确地划分出工程分包单位与总包单位、分包单位之间的施工界面，避免他们之间发生冲突，减少不必要的纠纷。
2.4 重视中标前的询标澄清
每一个项目开标前，都要对其各方面予以考虑周全，免得被钻了空子，而逐渐为人所重视的询标澄清就起到这样一个查漏补缺的作用。在此基础上，可以更好地控制成本。最近在市场上很多人采取低价中标的方法，在投标时漏报项目，结果之后却提出增加预算的要求，这样不仅不利于成本控制，同时也增加工作负担。这种事情一旦处理不当，就对以后的发展形成了极大的制约。此时，中标前的澄清会议，主要作用有一下几点。第一，对于项目中模糊的地方进行解释说明，同时需要投标方予以承认，从而降低成本；第二，在文件中有不妥之处需要确认说明，并且改正不合理的地方；第三，通过相互探讨发现并解决不合理之处，在解决问题之后避免因此带来的不便之处，方尺投标人提出不合理的要求。
结语
综上所述，考虑到房地产从投资到盈利周期时间长，所以在初期招标阶段要尽量控制投入。在国家宏观调控的背景下，关注点侧重建筑本身的质量。企业在遵循国家相关规定的前提下控制好成本，才可以有更好的发展前景。保持原则，可以充分体现出招标的好处，实现对降低成本的目的，进而更好地立足于社会市场之中。
参考文献
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