建筑施工和房地产管理的时间与探索
彭毅强
[摘 要]本文从目前房地产建筑施工技术管理过程中存在的问题出发，针对降低成本、提高房屋品质、加强技术管理等方面提出了几点措施，以期改善房地产建筑施工技术管理水平，提高建筑质量，打造高品质舒适建筑。
[关键词]房地产；建筑施工；技术；管理
中图分类号：G679 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）48-0145-01
引言
建筑施工过程涉及到很多工序交叉作业及各工种的互相配合，每一个工种的施工流程对工程质量都会产生直接或间接影响。作为房地产开发企业，在建筑施工过程中，若疏于工程管理，则很难满足企业对建筑品质、建筑质量、建设工期等方面的要求。只有构建专业的工程管理团队，采用科学有效的方式对施工进行管理，才能够降低施工成本，减少人力、物力投入，提高工程质量，提升建筑品质。
1 房地产建筑施工技术管理存在的问题
1.1 工程管理体系不完善
作为企业决策层或最高管理者，利润最大化是其最高目标。在房地产行业不乏一些小型企业老板，为了减少人力成本，不聘用专业管理人员，而是自己亲自管理工程，或者仅聘用某个专业的少数管理人员，负责施工现场全面的管理工作。理论上是减少了人力成本，但由于施工过程缺乏专业人员监督管理，建筑质量难免存在瑕疵或细节处理不到位，严重的会导致存在质量安全隐患，例如防水工程没做好屋面漏水、砖砌体不按照规范要求增设构造柱存在隐患；轻则影响居住舒适度，例如卫生间管道布置不合理业主使用不方便、客厅餐厅之间现结构梁，导致后期维修费用大及客户口碑差，这些隐形损失远远大于聘用几个专业管理人员工资的代价。
1.2 建筑施工监管力度有待加强
作为五方责任主体之一的监理单位，在施工过程中和总包单位关系很微妙，少数监理单位对施工单位的监督管理力度不够或是不作为，导致出现问题时不能得到及时处理，从而增大建筑成本，影响施工进度和工程质量。
部分房地产企业聘用的管理人员，仅监督施工单位按图施工，不对图纸中存在的问题或者不合理之处进行纠偏或调整，导致返工或建筑呈现效果不能满足企业要求，从而增大建筑成本，影响施工进度。降低了建筑品质。
2 房地产建筑施工技术管理的措施
2.1 构建专业管理团队并制定团队组织计划
专业的人做专业的事，在房地产施工管理过程中，专业管理人员会提出自己对问题的见解，会对施工单位提出有利于提高建筑品质、建筑质量的管理要求，会对本专业图纸中存在的问题进行调整和完善，会对施工单位的工序组织、人员安排提出合理化建议，真正实现内行人领导内行人。
明确管理人员角色定位及职责分工，将正确的人用到正确的岗位，做到专业的人做专业的事。明确每个岗位的职责分工，做到谁管理谁负责，并建立岗位责任绩效考核制度，做到有奖有罚，充分调动职工工作积极性。
2.2 加强对建筑施工过程技术要点的监督
企业应加强对建筑施工环节的监督，从而提高施工人员的责任心，改善施工技术水平，从根本上保证建筑的质量。
2.2.1 高层建筑施工时，工程管理人员重点监督“三线”控制，即轴线、标高线、垂直度控制。轴线控制时，从一层基准点通过每层的放线孔向上层投测时，本层的竖向误差不能超过5mm；垂直度的控制应按照激光仪加重锤双重控制标准，保证垂直度的准确性；标高线的控制应确保每层四个洞口控制点与外层总高度复核合点在同一水平面。
2.2.2 目前房地产市场较常用的防水材料采用SBS卷材防水，采用冷底子油和热熔法把卷材按一定的方法，相互搭接粘在垫层、砖模或结构层上，形成一个密闭的、不透水的保护膜。工程管理人员应重点监督防水层上的保护层不能破损，同时应监督不要漏铺，一定要保证卷材的搭接和粘贴良好。同时注意卷材搭接时搭接位置的选择，例如平立面搭接时，搭接位置宜选择在平面处，并距离立面大于600mm。阴阳角处应增加附加层，宽度不小于500mm。
穿墙管道和螺栓必须按规范要求焊接止水环，并要保证焊缝的质量，以免漏焊和夹渣为渗水提供了通道。
底板后浇带防水层施工时，应监督先施工防水卷材附加层，然后再大面积铺贴卷材，同时利用附加筋将止水钢板固定于底板中部。
2.2.3 建筑外立面采用石材饰面时，主要有湿贴法和干挂法，目前外墙较多采用干挂石材法。工程管理人员可以主要从材料控制和施工质量控制两方面進行监督。
石材由于是天然产品，因此控制色差及加工质量是石材验收的重点。外墙干挂石材厚度不宜小于25mm，表面应平整、几何尺寸准确、边缘整齐、棱角不得损坏、板材表面不得有隐伤，颜色、图案应协调一致。钢结构龙骨及预埋件钢材，应具有质量保证书及检测报告，符合设计要求，钢龙骨焊接完成后均涂刷防锈漆两遍，并与避雷扁钢进行焊接，焊缝长度不小于75mm。石材在现场进行开槽时，开槽宽度为6±1mm，长为100±12mm，深为13～18mm，开槽后应专项检查，是否有破损及暗伤，合格后方可安装。
2.3 加强人员管理，提升施工人员技术水平
施工技术贯穿于整个房地产建筑工程之中，施工技术水平的高低对工程质量有着直接的影响，因此，必须严格规范技术工种，注重提升其技术水平。定期组织各级管理层学习先进的施工技术及管理方法，组织技术工种进行技术培训，在培训中学习、交流，并鼓励创新。优秀的管理制度和技术经验势必会经得住时间的考验，对创新型人才给予奖金、荣誉称号等嘉奖，提高施工积极性。当然，也必须要对玩忽职守，没有履行自己岗位职责的人员施以严惩，从而提升整个房地产建筑团队的管理水平和素质修养。上至管理层下至施工人员一起积极联动地处理施工中的问题，提高施工效率，保证建筑工程的质量。
2.4 推行材料控制措施，保障施工技术的有效落实
施工材料包括施工过程中需要使用到的原材料、成品以及配件等，若是购入的材料不符合设计要求，那么施工质量就很难达到预期，同时增加了建筑成本，因此，加强材料的监管力度势在必行。首先，在施工中要编制材料购买方案，在进行采购过程中应当多方询价，相互比较，选择性价比高的材料；其次，购买材料应当按需购买，避免造成浪费，从而降低材料成本；再次，材料的购入次序以及保管工作也是至关重要的，优化材料的进场顺序及进场时间，避免来料不足或者材料长时间堆积，影响施工进度；最后，材料保管应当按照材料的种类进行分类保管，并且要严格遵守材料的抽查审核制度，一旦材料质量出现问题，要采取合理的措施应对，并追究相关责任人的责任。
结语
综上所述，房地产建筑工程质量与其施工技术管理水平联系紧密，要加强对施工管理现状及存在问题的研究，优化建筑工程技术管理水平，从而增强企业行业竞争力，提升企业的经济效益，保证建筑工程的施工质量。房地产作为我国重要的实体经济，只有实现全面提升，才能够带动我国国民经济迅速发展，提升我国综合实力。
参考文献
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