社区物业管理存的问题及解决方法.doc
赵威
[摘 要]随着油田改革的深入，油田社区的物业管理已成为油田经济发展的重要组成部分。按照油田改革发展的要求，社区建设实现企业化、社会化、市场化和专业化的四化目标成为必然趋势。本文浅析油田社区物业管理中急需解决的重要问题，并对此提出建设性的改进建议。
[关键词]油田社区、物业管理、方法措施
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）25-0091-01
随着油田改革的深入，油田社区的物业管理已成为油田经济发展的重要组成部分。按照油田改革发展的要求，社区建设实现社会化、企业化、市場化、专业化的四化目标成为必然趋势。下面笔者浅析油田社区物业管理中急需解决的重要问题，并对此提出建设性的改进建议。
一、油田社区物业管理中存在的问题及分析
1.油田社区规模优势不明显，布局较分散。油田社区是围绕资源开发而相应发展起来的，普遍存在“先有矿区、后有社区”的状况，布局分散，规划落后，生活基础设施与生产设施混在一起，加上多数区域没有城市作为依托，管理难度很大，发展前景不好。部分居民小区偏离城市或乡镇，随着资源的日益消耗，发展前途十分渺茫。点多面广、布局分散，带来的问题主要有两方面：一是投入大，效果差。二是用人多，人工成本高。同外部物业管理公司相比，用工成本高出一倍多。在物业管理的初期发展阶段，很难实现物业管理公司的自立生存。
2.油田社区物业管理起步晚，待完善。油田在上世纪的九十年代末期才开始引入物业管理，至今只有五年的时间。虽然物业管理达到了一个新的水平，但从总体上讲还刚刚起步，物业管理多是低标准收费、低水平服务，规模小，效益差，物业公司的亏损面比较大。同时，由于法规制度不健全，市场竞争不规范，也使物业管理难度大、水平低，与居民的需求形成较大的反差。虽然国家和地方政府也出台了一些物业管理方面的政策法规，但由于油田作为一个独立的工矿区情况比较特殊，所以如何执行国家关于物业管理的政策法规，还有许多问题需要探讨和实践。
3.油田社区物业管理的竞争机制欠缺。各社区物业公司都是从原来主营单位后勤服务系统中分离出来重组改造而成的，主要任务仍然是为内部职工家属和企业生产服务，服务的内容、对象和运行机制并没发生很大变化。从总体上看，油田社区物业管理依然停留在行政福利型阶段，没有形成统一、开放、有序、竞争的市场。
4.社区居民思想观念需转变。在计划经济条件下，油田职工的住房、生活服务等基本上是由企业负担，职工很少交钱或不交钱。受此影响，职工思想上形成了很强的福利观念，对物业管理中的收费行为不理解，甚至采取抵制态度。有些职工虽对实施物业管理的优越性已基本认同，但对“花钱买服务，花钱买享受”，还是不能像购买其他商品一样以平静的态度来对待。
二、提高油田社区物业管理水平的措施
1.配套推进油田福利制度改革。实现职工福利的完全货币化，为物业管理转向以向居民收费为主创造条件。居民物业消费主要包括购买、租赁房屋的支出；房屋及其他物业基础设施的维修、管理和养护方面的支出；水、电、暖、气及其他能源费用的支出，环卫保洁、绿化养护、治安保卫及家政服务方面的费用支出。
其一，在坚持现行房改政策的基础上，进一步加大住房公积金的提取比例，同时对职工住房实行完全商品化销售，计算完全成本，保持适当利润。房屋产权应完全归职工个人所有。
其二，将物业管理方面的费用，完全计入职工工资，同时切断单位支付物业管理费用的渠道，由物业管理公司根据服务项目向居民直接收取费用。
其三，要改水、电、气的条块管理为系统管理，水、电、气管理单位收费到用户，物业公司专职搞物业管理和服务。物业公司代收水、电、气费，应实行有偿代收。当然，实现职工福利的完全货币化，必然会带来许多问题，但这些问题都是可以解决的。
2.推进物业管理三项制度改革。要大幅度降低物业管理成本消耗，调动干部职工的积极性。目前，油田物业管理的成本与外部相比是比较高的，采取的基本上是总额控制、以支定收、不足部分由油田来补的办法。收费以住户为主以后，如果采取高于市场很多的收费标准，必将受到居民的抵制。所以，降低物业管理成本，努力控制收费标准，是今后物业管理单位的一项重要任务。为此，除强化管理措施以外，在内部必须引入竞争机制，大力度进行三项制度改革。
其一，精减管理机构，减少管理层次，大幅度压缩管理人员。物业管理单位的机构设置要少而精，要真正管用，不能在机关养一批隐性闲置人员。管理人员要精干，能上能下。
其二，建立与效益和市场接轨的分配机制。物业管理单位的分配要完全与油田脱轨，实现“自己挣钱吃饭”。分配上要拉开档次，市场上通用的作业人员的收入要与市场接轨。如果不能与市场接轨，按现在油田职工的收入水平，居民难以承受。
其三，提高队伍素质，大力实施减员增效。根据目前社区物业管理人员过多、素质较差、用人成本过高的实际情况，减员是实现自立生存的一个重要措施。要精干管理层，放开作业层，对岗位以外的剩余人员必须采取坚决的减员措施。这方面，要充分利用油田的减员增效政策。减下来的人员，可以顶替现在由外雇工占据的岗位，同时降低工资水平。要对在岗人员进行强化培训，使其具有专业水平和技能。另外，还要加快人才培养的步伐，积极引进外部专业人才，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。
3.增强物业管理人员的服务、竞争意识。开展社区物业企业文化建设，在全油田形成有利于搞好物业管理的良好氛围。物业管理单位要加强对物业管理知识和现代生活方式的宣传，使职工关心物业、支持物业，真正形成“花钱买服务，花钱买享受”的自觉性；同时要引导居民的消费需求，找准服务的切入点，提高服务水平和居民生活水平。对物业管理从业人员来说，要充分认识到目前形势所发生的深刻变化，尽快克服“依靠大树好乘凉”的心理定势，努力增强服务意识和竞争意识，树立强烈的危机感和紧迫感，从而在服务和创收上想办法、尽全力。
4.物业管理要积极参与社区文化建设。利用自身贴近居民、贴近生活的优势，努力使自己的经营行为、服务行为、管理行为，成为社区精神文明建设的一道风景。特别是直接与职工群众打交道的场所和岗位，应成为传播精神文明的阵地和窗口。油田社区物业管理公司还要广泛深入地开展企业文化建设，树形象，树品牌。要树立“服务求卓越，效益争一流”的企业精神，并将其贯穿于物业管理服务的各个方面和环节。油田各单位也要从职工群众的根本利益出发，积极参与、大力支持物业管理工作。有各个方面的共同努力，油田社区物业管理一定会越办越好。
三、结束语
综上，笔者根据当前油田社区物业管理中存在的问题进行了深入地分析，并从制度、管理和人员教育培训等多方面寻求整改的措施和途径，希望能为油田社区物业管理水平的提升提供参考作用。
参考文献
[1] 防峰山.低碳物业管理中的四类问题[J].城市开发，2010年01期.
[2] 雷存和.金地物业：2009年度节能降耗工作总结[J].城市开发，2011年01期.
