房产测绘浅谈如何有效提高房产测绘的质量管理-房产测绘管理办法 有...
马榛+马翀
摘 要：房产测绘是将专业测绘作为工作的根本出发点和落脚点，再将其与房地产管理业进行充分的、良性的融合，最后达到对测量房产、绘制房产图纸的工作目的。该文将以房产测绘中的质量管理，作为研究的切入点，着重对于当前房产测绘的形势进行分析，找出其中的缺点与不足，并提出相关的合理化建议。
关键词：房产测绘 质量管理 测绘管理 措施
中图分类号：P2 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2017）07（c）-0054-03
房地产测绘属于专业测绘，是在房地产经济逐渐发展的过程中，慢慢独立出来的一项测绘工作，它所测定的范围主要是“房屋以及与房屋相关的土地”。房地产测绘是房地产权属证书，能够顺利发放的“通行证”，必须进行测绘才能发放证书，这样严格的制度要求，也同时将房产所有人的合法权益强有力的保护了起来，并且在一定程度上还会促进我国社会主义社会法律管理水准的不断增强。房地产测绘是一个十分专业的工作，它对工作人员的水平有专业要求，并且要求房地产测绘人员可以熟练地运用各式各样的测绘方法和工具，最后在实地测量中得出相应的数据。测绘单位的质量管理是指从承接测绘地理信息任务、组织准备、技术设计、生产作业、成果检查与验收直至成果交付使用全过程实施的有关质量的管理以及与质量相关的人员、设备等的管理。
1 房地产测绘形势分析
当前为打破房地产测绘工作的区域和地方保护，房地产测绘业务逐步趋于市场化，房地产相关管理部门已对各测绘单位的测绘成果进行充分利用，并且作为办理房地产权属证书的重要基础数据之一，这就要求各测绘单位必须贯彻“质量第一、注重实效”的方针进行测绘工作。房地产行业相关管理部门也必须有专业测绘工作人员对测绘质量进行管理，进而保障房产产权产籍，可以得到科学化、系统化的管理。
但是房产测绘相关的工作发展的时间并不长，起步时间相对较晚，造成在实际工作、操作之中出现不少的问题和困难。如今经济的飞速发展使得我国城市化进程建设发展速度逐渐变快，这也使得对于房地产测绘方面的工作要求越来越高，这就使发展很不完善的测绘工作感受到了巨大压力，并且对其日后的发展产生了相当大的制约。在日益高标准、高专业性的要求之下，房地產测绘行业艰难的满足着要求，努力完善和改进自身的不足，力求在最短的时间内达到行业与市场的要求，确保更广大人民群众的根本利益。
2 房地产测绘工作的主要作用
2.1 极大地增强了房产行业的专业性
（1）增强了房产行业的信息、服务方面水准。
在房地产行业之中，测绘工作给相关的管理服务，带来了相当大的推动作用。从一般意义上来说，每一个房产的规范平面图，都是将房产测绘作为基础，由此，才会使得房地产面积测绘，更具有精准性、合理性与科学性，从而让管理者加深，对于整个房屋的数量、分布状况、使用状况的把握，确保日后其他工作的合理运行。
掌握相关房产测绘的房产分幅平面图、房产分丘平面图、房屋座落分布示意图、房产分层平面图和房产分户平面图，还能够精准与细化房产的相关具体状况。不仅可以向房地产管理部门，提供“靠得住”的依据，还能促进相关信息管理工作的良性运行。
（2）交易信息真实性显著增强。
当前的房产测绘相关工作，能将房地产交易、开发、经营等事项的具体信息可靠性极大的增强。如今在改革开放的大好形势之下，中国房地产市场与产业的发展建设速度，呈现越来越快的态势。这一现象使得我国房地产市场与产业的交易信息更加繁杂。但是有房产测绘就会高效的保障交易数据、资料的真实性和可靠性，从而使得房产开发企业在进行交易活动时，获得更为精准、科学、可靠的数据和依据。从另一个方面上来说，也可以方便房地产的购买者掌握更加可靠、真实的交易数据和信息。
2.2 确保参考凭证、依据的可靠性
测绘工作完成后，所获得的相关数据和信息，可以为房屋的拆迁改造、城市规划、综合开发等提供更为精准的信息、数据，有利于相关部门和单位做出科学、合理的决策。在此基础之上，还为保险、税收的有关单位提供了合理、科学、准确的信息与数据。
2.3 完善我国城市规划水平
在当前的市场形势之下，房地产市场与相关产业，已经成为了支撑我国经济发展的“中流砥柱”，房地产的相关产业的完善与发展程度间接、清新地反映出了我国人民的精神文明和物质文化生活的大体水平，而这些反映出来的信息成为了决策者最好的依据。凭借对房地产测绘工作所得结果中数据、信息的统计、整合、分析、归类，可以使得负责城市规划的相关部门与单位更加准确、合理地做出决策，合理的决策也会促成正确的规划设计的形成。在此基础之上，促进整个城市的合理发展与良性规划，人们生活也会更加舒适、幸福。
3 关于测绘工作中质量管理方面的基本规定
测绘单位对其完成的测绘地理信息成果质量负责，所交付的成果应为合格成果。测绘地理信息项目依照国家有关规定实行项目分包，由总承包方向发包方负责。测绘单位应经常进行质量教育，开展群众性的质量管理活动，不断增强全员质量意识，有计划、分层次地组织岗位技术培训，逐步实行持证上岗。测绘工作人员应持有测绘作业证，应按规定取得相应的技术资格证书，质量检查人员应持证上岗。测绘地理信息项目实施所使用的仪器设备应按照国家有关规定进行检定、校准。用于基础测绘项目和规模化测绘地理信息项目的新技术、新工艺、新软件，应得到项目委托方的同意或通过合法机构或部门组织的检验、测试或鉴定。
4 提高房产测绘的质量管理的具体方法
4.1 对于房地产测绘市场加强控制
随着市场经济的快速发展，一些之前由国家管理的房产测绘单位，慢慢从主管部门的管控中分离出来，开展独立经营活动。同时测绘业务也逐步面向市场，进而测绘公司也如雨后春笋般纷纷成立，目前该省已有1 000余家测绘单位。测绘工作市场化后，使得各个测绘单位竞争压力加大，各测绘单位为了抢占市场及扩大业务量，不惜低价竞争，从而导致一些测绘单位为节约成本，在工作中减少技术工作量，使得整个行业的质量水平被拉低，导致出现严重的测绘质量问题。对于这一状况，要想提高房产测绘的总体质量和管理水准，就一定要加强测绘市场的控制，确保市场向着一个良好的方向发展。
测绘资质审核部门应对申报测绘资质单位的人员学历、技术等级提高要求，从而控制测绘市场；房产测绘成果管理部门应把每个测绘项目的测绘合同、收款发票、草图、平差表、测绘报告，技术设计书作为测绘成果审核的要件，从而遏制测绘单位降低报价，进行逐户测量，以图纸出具实测报告。
4.2 提高房地产测绘具体程序的检查、监督力度
对一些出现在房产测绘市场的不法行为，要不定时地进行执法检查，查处到的违规项目，要监督相关负责人严格按照程序规定办事，严格的监管制度可以提高测绘单位的法律、法规意识。
房产测绘成果审核部门不应只进行“形式性”的监管工作，而是重点审查测绘单位是否严格执行《房产测量规范》和《四川省房产测绘实施细则》规定；审查测绘成果的适用性、界址点准确性、完整性、真实性、面积测算依据与方法，房屋的使用性质、结构、楼层、基本权属单元，面积计算及分摊说明；预测绘须有规划部门审查通过的图纸，房屋用途、房屋形态必须与规划许可证（规划图）、测绘成果报告保持一致；实测绘与规划不一致的现状、预测与实测变化情况应要求测绘单位在测绘报告中必须明确说明，对实测成果抽检比例不能小于50%。检查测绘单位有无报建竣工图与实际测绘数据结果不相同，伪造错误、不实数据的现象，有无测绘单位收取了测绘工作的费用，但是对工作结果不负责任，甚至于将出现错误数据的“黑锅”强加给审核单位的现象。
4.3 改进测绘团队，增强测绘人员专业素质
“谋事在天，成事在人”，测绘数据的准确性，是由工作人员的专业性所决定的，所以，要想提高质量管理的水平，就一定要加强测绘工作人员的专业素质。各个测绘单位要把增强工作人员的素质作为主要切入点，不定时地开设测绘技能提升课程，对于单位中工作人员实施学历要求，将工作人员专业素质整体的提升。
此外，实施岗前培训也是非常有必要的，严格实行“持证上岗”机制。对于每年新入职的人员，各测绘单位要依据相关规定，对其进行岗前培训，设立一系列的专业技术考核制度，合格的职员才可以上岗。各个测绘单位也不要禁锢于以往的技术和测绘方法，要与时俱进定期地对测绘领域出现的新型技术，在整个单位进行普及，并开设新型技术培训课程。要在测绘前对工作人员，进行技术设计与相关规定的学习，严格保障每个步骤、每个程序，按规定执行，最终达到质量水平的提升。
4.4 建立考评制度、房产测绘结果公示制度
各地方管理部门可以制定“测绘诚信机制”，建立考评制度，采用不合格品、合格品、优级品3个质量等级表示测绘单位的考评结果，测绘成果有下列情形之一的，可判定为不合格品：（1）未按规定进行房屋面积数据采集、房产调查的；（2）房屋测绘成果中记载的房屋用途、房屋形态与规划许可证（总平面图）、规划验收合格证、建筑面积报告书有矛盾、冲突的；（3）房屋幢、层、户的确定及划分与细则、规划许可资料、施工（竣工）图纸有矛盾、冲突的；（4）边长取值、建筑面积计算规则、共有建筑面积分摊规则违背细则相关规定且导致分户房产面积差异且超出规范规定限差的；（5）电子数据与成果报告书数据不一致的；（6）原报告或原预测报告已审核归档，各房产测绘单位未经审核单位同意擅自在变更报告或实测报告中修改幢、单元、楼层、房号或已销售房源标的位置的。
房产测绘成果未出现以上情形的为合格品，日常审核及质量抽检均未发现任何瑕疵的测绘成果判定为优级品。对于连续出现不合格测绘成果的测绘单位，房产测绘成果审核部门可以对其单位成果暂停受理，并出具告知通知书，责令其整改。
测绘成果管理部门建立网上“测绘诚信”页面，负责将测绘单位成果质量考评结果向社会动态发布，每季度、年度对测绘单位成果质量考评结果进行统计排名，将各单位测绘状况、信用程度、业务领域，向社会公布，受人民监督。对于一些单位，违规操作、不诚信的行为，知情人可以通过网络与监管部门联系，再由监管部门依据事实，对被检举的单位进行处理。
4.5 加强政府部门的监督管理
不动产登记中心后成立后，对于不动产测绘中房产测绘成果审核的职能职权界限和划分，还很模糊。所以，国家相关部门要明确对各种测绘产品的划分标准，设立科学、良性的前进目标，完善与改进测绘市场的公开力度，倡导公平的行业竞争氛围。
各个测绘单位应积极与政府部门联系，按规定执行相关程序、规章制度，主动让政府监督与管理。国家有关部门也要对测绘单位，进行宏观的管制与监督；严厉打击违法、违规、不诚信的测绘单位。建立奖惩机制，对于守法、诚信的单位，大力的赞扬与宣传；对于违规的单位，要加大处理力度。
4.6 创造科学、系统的質量机制，发展质量认证制度
质量作为测绘单位的“立身之本”，是各个房产测绘单位抢占市场、寻求客户的关键要素，并且科学合理的质量机制和体系是测绘单位质量保证的“试金石”。从另一方面来说，如今的测绘管理制度的完善与革新，测绘行业的职场竞争越来越大，也在一定程度上，要求测绘单位适应社会发展环境，逐渐改变以往老套、过时的管理方法。
现在“ISO9000系列标准”已经成被越来越多测绘单位所接受和运用，使得这些单位在原有的基础上大幅度提高质量管理水平。当然也不能完全一味地引进新技术、新标准，各个测绘单位要“因地制宜”，结合该单位的实际情况，与“ISO9000系列标准”相对照，最终寻找出一套适合自身的发展的质量体系管理标准。
5 结语
房产测绘是房产管理事业的重要组成部分，它可以确保房产信息、数据的“公正”“公平”“公开”，推进我国房地产事业的总体健康发展。规范测绘单位，提高测绘工作的质量管理，才能使得房产测绘工作更加良好的运行。相关单位要健全测绘质量监管机制，加大对测绘结果数据的监控与检查，严格按照规定对测绘结果进行审核，严厉打击违法、违规、测绘结果虚假的单位。在原有的基础上吸收先进技术，运用科学、合理、系统的方法不断地改进测绘质量管理工作，使得测绘单位的工作满足市场经济和行业的要求，房产测绘质量管理工作将迈出崭新的一步。
参考文献
[1] 国家测绘地理信息局.测绘生产质量管理规定，测绘地理信息质量管理办法[Z].
[2] 四川省测绘单位质量管理规定[Z].
[3] 国家质量技术监督局.GB/T 17986.1-2000，房产测量规范+第一单元：房产测量规定[S].
[4] 四川省建设厅，四川省测绘局.四川省房产测绘实施细则[Z].
